На рынке строительства жилья Украины произойдут существенные структурные изменения в 2009-2010 годах: большинство девелоперов жилой недвижимости покинут рынок; структура сделок купли-продажи первичной жилой недвижимости будет трансформироваться в сторону общемировой практики.

Кризис в секторе девелопмента жилой недвижимости, начавшийся в 2008 году, приведет к серьезным изменениям в расстановке сил и рыночных позиций украинских девелоперов в среднесрочной перспективе. На рынке начнется процесс консолидации за счет ухода с рынка непрофессиональных игроков.

Некоторые девелоперские компании строили свой бизнес опираясь на административный доступ к участкам земли и финансировали свои проекты максимально за счет розничных инвесторов. Зачастую проекты планировались без надлежащей проработки концепции и строились на основе старых строительных технологий, что при экономическом спаде приведет к большему падению их стоимости. В условиях растущего ценового пузыря девелоперы не были стимулированы к снижению себестоимости  строительства и повышению качества предлагаемых рынку проектов.

В нынешней ситуации продажа недвижимости парализована низким спросом. Многие девелоперы  в условиях отсутствия  продаж не имеют достаточных финансовых ресурсов для обслуживания кредитных линий и будут вынуждены уйти с рынка.

Покупатели начали сталкиваться с полным невыполнением девелоперами своих обязательств ( например, Элита-Центр, Киеввысотбуд) или частичным невыполнением (например, задержки сроков передачи жилья покупателям корпорацией Познякижилстрой, другими), что приводит к существенному снижению спроса на первичном рынке. Закономерно, что покупатели в  такой ситуации частично переориентировались на вторичный рынок и  ожидают дальнейшего понижения цен. Спрос со стороны покупателей начнет восстанавливаться  не ранее 2010 года. Такое падение спроса со стороны покупателей носит системный характер и делает невозможным ведение бизнеса по ранее работающей на рынке практике.

Выходом из ситуации станут системные изменения в ведении бизнеса девелоперами за счет внедрения современных управленческих и строительных технологий, которые  позволят предложить рынку более качественное и дешевое жилье, построенное в срок. В условиях недоверия покупателя к девелоперу изменится и схема купли-продажи первичной недвижимости. Вероятно, украинский рынок адаптирует практику, существующую в развитых странах. Например, одна из таких практик предусматривает, что покупатель, выбрав объект для покупки, платит девелоперу небольшой задаток от стоимости квартиры (около 10%), а  оставшуюся часть оплачивает после получения квартиры в свое распоряжение. До момента выполнения контрактных обязательств, девелопер финансирует строительство за счет собственных и кредитных ресурсов. Соседняя с Украиной  Польша уже работает по вышеприведенной схеме.

«Те девелоперы в Украине, которые первыми переориентируют свои бизнес-модели на потребности и ожидания покупателей и внедрят современные управленческие и строительные технологии в сочетании с организацией заемного финансированием, смогут сохранить и увеличить свои рыночные позиции» - считает Валентин Левицкий, партнер Delphi Capital. В Украине уже есть первые примеры поиска девелоперами вариантов данной практики отношений. Например, ДК «Европа», реализующая проект коттеджного городка «Олимпик-Park», предусматривает 30% оплату стоимости коттеджа после его завершения, а если рыночная цена объекта снизится, то окончательная цена будет скорректирована в сторону понижения до 30%.